Информация актуальна для тех, кто собирается отчуждать недвижимость.
На сегодня Ставка налога с продажи в РФ — 13%. Но это ставка действует не для всех. Давайте разберемся подробнее.
Начнем с категории доходов, которые освобождены от налогообложения:
Доходы от продажи объекта недвижимости освобождаются от налогообложения, если он находился в собственности у налогоплательщика в течение минимального предельного срока владения имуществом — пяти лет.
Для иного имущества минимальный срок владения составляет три года,
если право собственности на недвижимое имущество возникло в результате:
- наследования
- по договору дарения от его члена семьи или близкого родственника;
- приватизации;
- ренты
- На момент перехода права собственности у продавца нет иного жилого помещения. (Не забывайте о совместной собственности супругов, она тоже учитывается).
факторы, влияющие на налог с продажи недвижимости:
- Налоговому органу можно предоставить факт расхода на покупку продаваемого объекта (за что купил – за то и продал)
- Воспользоваться налоговым вычетом можно раз в год, он составляет:
— для жилого помещения – 1 млн. руб.
— для нежилого помещения – 250 000 руб.
- Факт расходов и налоговый вычет не суммируются за один объект
- Точкой отчета является начало владения, а налоговый орган берет данные с момента регистрации права
- Декларируется год, а не момент получения дохода
- Договор с рассрочкой платежа – декларируется каждый год
- Срок владения по ДДУ начинается с момента полной оплаты по договору
- «Зашитая» комиссия агента в договор купли-продажи не считается расходом на приобретение, а налог с нее уплатить придется.
- 2-е и более несовершеннолетних детей могут освободить от НДФЛ независимо от срока нахождения такого жилья в собственности, однако, есть ряд условий
- Резидент заплатит 13% НДФЛ, нерезидент заплатит 30% НДФЛ
- единственное жилье по истечении 3-х лет не подпадает под налогообложение
- Основание владения влияет на исчисление минимального срока владения
- Наличие родственных связей влияет на исчисление минимального срока владения
- Правильное распределение сумм в договоре за здание и земельный участок может освободить от уплаты НДФЛ
Теперь давайте вернемся к 13%. От какой же суммы эти проценты подлежат уплате?
От суммы, указанной в договоре? И это утверждение будет неверным. Если вы продаете объект недвижимости и сумма по договору меньше, чем его кадастровая стоимость, то сумма НДФЛ, подлежащего к уплате, будет рассчитана налоговым органом исходя из кадастровой стоимости недвижимости, умноженной на коэффициент 0,7.
Таким образом, занизив действительную сумму в договоре купли-продажи недвижимости, освободиться от налогообложения Продавцу не получится. Покупателю же данный договор заключать опасно, ведь в случае оспоримости сделки в лучшем случае ему вернут сумму, указанную в договоре.
Данная тема в статье раскрыта кратко, но в ней есть четкий алгоритм того, на что необходимо обратить внимание при продаже недвижимости, тем самым оптимизировать расходы по уплате налога на прибыль. В будущих статьях побробней разберем «зашитую» комиссию агента, наличие 2-х и более детей, как способ освободиться от НДФЛ.
Если Вам необходима детальная консультация относительно конкретной ситуации – я, как специалист, буду рада оказать такого рода помощь.